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• 17.03.2020 Aktuelle Hinweise für unsere Kunden

Zum Thema “Corona-Virus“ und dem Umgang damit in der jetzigen Situation, haben wir uns zu folgenden Maßnahmen entschieden:

– Alle Eigentümerversammlungen werden zunächst auf die zweite Jahreshälfte 2020, nach den Sommerferien verschoben. Sollten sich die Gegebenheiten ändern, erhalten Sie rechtzeitig neue Informationen.
– Wir werden auf den diesjährigen Versammlungen nur die wichtigsten und gesetzlich vorgeschriebenen Themen behandeln, also Abrechnungen, Wirtschaftspläne und dringend nötige Instandhaltungsmaßnahmen. Daher bitten wir alle Eigentümer darum, evtl. Anträge vorher auf Dringlichkeit zu prüfen. Ziel ist es, Versammlungen in nicht länger als ca. 1 Stunde abzuhalten.
– Die Jahresabrechnungen für 2019 werden Ihnen (ggfls. nach Prüfungen durch Ihre Beiräte) zeitnah nach Fertigstellung zugesendet.
– Sollte unsere Firma von Quarantäne-Maßnahmen betroffen sein, sind wir dennoch für Sie erreichbar. Unsere Mitarbeiter können überwiegend von zuhause aus arbeiten. Mobilrufnummern finden Sie auf unserer Homepage oder auf Aushängen im Treppenhaus.
– Die Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft bleibt selbstverständlich bestehen. Prüftermine werden wahrgenommen, Schadensfälle bearbeitet und wir werden auch in regelmäßigen Abständen Begehungen durchführen.

Leider kann niemand sagen, wie sich die Situation weiter entwickelt. Wir sind gut vorbereitet und versuchen unsere Aufgaben als Hausverwalter möglichst gut zu erledigen. Wir wünschen Ihnen in diesen unruhigen Zeiten die nötige Ruhe und bleiben Sie gesund!

Ihr Team der

Lukas Hausverwaltung

• 22.08.2017 Die Macht des Grundbuchs

Die Macht des Grundbuchs: Welche Partei hat welche Rechte?

Das Grundbuch und die darin enthaltenen Einträge sorgen immer wieder für Unsicherheiten und Fragen. Darf ein neuer Eigentümer über sein Grundstück frei entscheiden? Oder haben weitere Parteien, wie Banken oder Nachbarn, auch Rechte?

Im Grundbuch verwaltet der Staat alle Grundstücksrechte. Detailgenau sind dort Größe und Art des Grundstücks vermerkt und festgelegt, was wirklich erworben wird. Es ist in drei Bereiche eingeteilt: das betreffende Grundbuchamt, das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen in denen die Rechte behandelt werden. Die drei Abteilungen sind im Zusammenhang mit Kauf und Finanzierung eines Grundstücks von entscheidender Bedeutung und sollten vom zukünftigen Eigentümer gekannt und verstanden werden“ erläutert Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de

Die drei Abteilungen sind in Abteilung I „Eigentumsverhältnisse“, Abteilung II „Lasten und Beschränkungen“ sowie Abteilung III „Grundschulden des Verkäufers bei Kreditinstituten oder Privatpersonen“ gegliedert. In Abteilung I stellt ein potenzieller Käufer fest, ob der Verkäufer wirklich Eigentümer des Grundstücks ist. Die zweite Abteilung sollte auf keinen Fall vernachlässigt werden, da hier unter anderem Wegerechte, Vorkaufsrechte und weitere Besonderheiten festgelegt sind. Eine genaue Prüfung kann späteren Ärger vermeiden. Für die Finanzierung ist die Abteilung II wichtig, da beispielsweise die rechtlich genehmigte Nutzung eines Nachbargrundstücks oder Wohnrechte von Vorbesitzern stark eingeschränkt wird und damit auch Auswirkungen auf den Wert hat.

Grundschuld und Finanzierungsränge
Abteilung III ist für die Finanzierung am bedeutendsten, befinden sich hier doch die entscheidenden Einträge nach Erwerb des Grundstückes, vor allem die Finanzierungsränge: Erster Finanzierungsrang bis 60 Prozent des Beleihungswertes, zweiter Finanzierungsrang bis 80 beziehungsweise bis 90 Prozent des Beleihungswertes oder dritter Finanzierungsrang bis 100 Prozent des Beleihungswertes. Im Falle einer Versteigerung hat der erste Rang zuerst Anspruch auf Gelder, dann der zweite und zuletzt der Dritte. Für eine finanzierende Bank als Sicherheit ist es von großer Bedeutung, auf welchem Rang sie im Grundbuch steht. Denn jede Hypothek wird im Grundbuch festgehalten und bildet das Recht ein Darlehen zu bekommen. Als Grundschuld wird die Darlehenssumme eingetragen, eine Voraussetzung vor der Auszahlung. Aufgrund ihres Bankrechts ist es Hypothekenbanken nur erlaubt in den ersten Rang zu gehen, während Bausparkassen Mittel für den zweiten Rang zur Verfügung stellen. Im ersten Rang sollte immer der Hauptteil der Finanzierung stehen.

Scheidung
Die meisten Eheleute lassen sich beim Kauf einer Immobilie je zu 50 Prozent als Eigentümer ins Grundbuch eintragen. Wie wirkt sich das im Falle einer Scheidung aus? Einer der Partner kann den anderen auszahlen und gelangt so zu 100 Prozent Eigentum, mit entsprechendem Eintrag im Grundbuch. Das ist jedoch meist finanziell nicht möglich und hat entweder den Verkauf oder den Auszug eines Partners zur Folge. Was aber wenn nur ein Partner im Grundbuch eingetragen ist? Da in Deutschland die meisten Ehen als Zugewinngemeinschaft deklariert sind, steht dem Partner ohne Grundbucheintrag dennoch sein Anteil zu. Vorteil eines 50/50-Eintrags ist, dass ohne die Zustimmung des ehemaligen Partners keine Entscheidung über einen Verkauf getroffen werden kann.

Kosten bei Grundbuchänderungen
Wechseln Eigentümer die finanzierende Bank, etwa im Falle einer Anschlussfinanzierung, sind auch Änderungen im Grundbuch nötig. Bei jeder Eintragung im Grundbuch fallen Kosten an. Diese sind aber entgegen der weitläufigen Meinung im Falle einer Anschlussfinanzierung geringer als angenommen.. Die neue Bank lässt die als Sicherheit dienende Grundschuld auf sich umschreiben. Ein Notartermin ist dann in der Regel nicht nötig, und es fallen vertretbaren Gebühren an. Beispiel: Stehen im Grundbuch 200.000 Euro, kostet die Abtretung circa 285 Euro. Teurer wird es, wenn die Grundschulden im Grundbuch gelöscht und anschließend ein neuer Betrag eingetragen werden muss. Für die Löschung der alten Summe und die Eintragung der Neuen würde dann etwa 1.279 Euro anfallen. Dieser Vorgang kommt aber in der Praxis nur sehr selten vor.

Gültigkeit und Einblick
Erst der Eintrag im Grundbuch legt den neuen Eigentümer fest, nicht der Kaufvertrag. Kurioserweise sind auch fehlerhafte Vermerke gültig: Die sogenannte scholastische Regel bedeutet: „Was im Buche steht, ist richtig“, zumindest bis das Gegenteil bewiesen ist. Vor dem Kauf prüfen schlaue Kaufinteressenten, ob Voreintragungen und Belastungen gelöscht sind. Falls nicht, sollte das den Kaufpreis mindern. Einblick ins Grundbuch haben grundsätzlich nur die Eigentümer. Im Falle des Verkaufs oder Kaufs kann jedoch weiteren Personen, etwa dem Notar oder Kaufinteressenten, Einblick gewährt werden. Weigert sich ein Eigentümer dem potenziellen Käufer einen Auszug des Grundbuchs zu gewähren, sind Zweifel angebracht. (Quelle: ImmoCompact News 16.02.2017)

• 08.02.2017 Thema Energie im Jahr 2017

Was beim Thema Energie 2017 auf Verbraucher zukommt

Verbraucher müssen sich im neuen Jahr auf Änderungen im Bereich Energie einstellen: Vielen drohen höhere Stromkosten, Hauseigentümer sollten ihren Heizkessel prüfen und neue Staubsauger dürfen ab September nur noch weniger als 900 Watt Leistung haben. Die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online hat nun die wichtigsten Änderungen vorgestellt.

Heizungslabel für alte Heizkessel verpflichtend
Das Heizungslabel ist ab 2017 auch für Heizkessel ab 15 Jahren verpflichtend. Bisher war es nur für neue Kessel vorgeschrieben und konnte vom Schornsteinfeger oder Heizungsinstallateur bereits auf freiwilliger Basis vergeben werden. Ab 1. Januar muss der Bezirksschornsteinfeger nun auch alte Heizkessel in die Effizienzklassen A++ bis E (Neuanlagen: bis G) einordnen und das passende Heizungslabel anbringen. Die dabei entstehenden Kosten werden den Schornsteinfegern vom Bund erstattet.

Alte Heizungen jetzt prüfen
Heizkessel, die vor über 30 Jahren eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Dies gilt für alle Heizkessel mit einer Nennleistung zwischen 4 und 400 Kilowatt (kW), jedoch nicht für Brennwertkessel und Niedertemperaturkessel. Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses sind von der Pflicht zum Tausch ausgenommen, wenn sie das Gebäude schon vor dem 01.02.2002 bewohnt haben.

Ist der Heizkessel älter als 15 Jahre, sollte generell ein Tausch geprüft werden. Ob sich ein neuer Heizkessel rechnet, zeigen Online-Ratgeber wie der ModernisierungsCheck von co2online.

Strom wird für viele teurer
Ein Drittel der Stromanbieter hat bisher laut Vergleichsportalen angekündigt, die Preise zu erhöhen. Eine Kilowattstunde soll im Schnitt 3,4% mehr kosten. Wer seine Stromkosten senken will, sollte auch einen Anbieterwechsel prüfen. Anbieter von klimafreundlichem Ökostrom sind häufig günstiger als lokale Versorger.

Staubsauger ab September mit weniger als 900 Watt
Ab dem 01.09.2017 dürfen nur noch Staubsauger verkauft werden, deren maximale Leistung unter 900 Watt liegt. Grundlage dafür ist die Ökodesign-Richtlinie der EU. Mit dieser Regelung will die EU europaweit 19 Terrawattstunden Strom pro Jahr einsparen. Das entspricht etwa dem anderthalbfachen Stromverbrauch einer Stadt wie Berlin.

Wichtig für Verbraucher: Tests haben gezeigt, dass die niedrigere maximale Leistung von Staubsaugern kein Nachteil ist. Auch beim Praxistest der Stromsparinitiative haben effiziente Geräte die Nutzer überzeugt. (Quelle: ImmoCompact News 10.01.2017)

• 08.12.2016 Winter ABC: Schneeräumen & Co.

Wenn es kräftig schneit, müssen Hausbesitzer schaufeln. Sie sind gesetzlich verpflichtet, für sichere Gehsteige vor dem Gartentürchen zu sorgen. Alles Wissenswerte rund um das Thema Schneeräumen lesen Eigentümer hier. Schnee spaltet die Gesellschaft. Die einen freuen sich beim ersten Schneefall auf den Ski-Urlaub, Rodeln und weiße Weihnachten. Die anderen schielen missmutig auf die Schneeschaufel in der Garage. Denn für Hausbesitzer bedeuten die weißen Decken auf den Bürgersteigen vor allem eines: viel Arbeit. Sie müssen früh raus aus den Federn und die Flocken mit Schaufel und Besen bekämpfen.

Schneeräumen – Wer ist in der Pflicht?
Städte und Kommunen räumen öffentliche Straßen. Ihre Verkehrssicherungspflicht für Bürgersteige übertragen Gemeinden aber normalerweise den Hauseigentümern. Das heißt: Immobilienbesitzer müssen dafür sorgen, dass ihr Grundstück, der Bürgersteig davor und angrenzende öffentliche Gehwege schnee- und eisfrei sind, damit weder der Briefträger noch die Nachbarin stürzt und sich dabei verletzt.

Wer sich nicht daran hält, muss im schlimmsten Fall Schadensersatz zahlen. Vermieter wälzen die unbeliebte Schaufel-Aufgabe gerne auf ihre Mieter ab. „Das dürfen sie auch“, bestätigt Rechtsanwalt Gerhard Frieser vom Eigentümerverband Haus & Grund Nürnberg. Voraussetzung sei allerdings ein klarer Hinweis auf die Räum- und Streupflicht im Mietvertrag, so Frieser. Ein Absatz in der Hausordnung genügt auch. Dann muss diese aber Bestandteil des Mietvertrags sein. Sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben, muss der Vermieter alle notwendigen Geräte und Streumittel zur Verfügung stellen. Dazu zählen beispielsweise Schneeräumer, Besen, Splitt oder Sand.

Altersschwache und kranke Mieter kann der Vermieter nicht zum Schneeräumen verpflichten. Das haben bereits mehrere Landgerichte entschieden. Vermieter müssen sich in diesem Fall selbst um den Schnee kümmern oder einen Räumdienst beauftragen. Die Rechnung dafür tragen aber wieder die Mieter, und zwar über die Nebenkostenabrechnung. Achtung: Richter haben in der Vergangenheit auch andere Urteile gefällt und entschieden, dass kranke Mieter selbst für eine Vertretung am Schneeschieber sorgen müssen. „Über diese Frage wird höchstrichterlich noch kräftig diskutiert“, ergänzt Rechtsanwalt Frieser.

Kontroll- und Überwachungspflicht
Frei von jeglicher Glatteis-Verantwortung ist ein Hausbesitzer aber noch lange nicht, auch wenn er den Winterdienst seinem Mieter übertragen hat. Der Gesetzgeber piesackt den Eigentümer mit einer weiteren Aufgabe: der Kontroll- und Überwachungspflicht. Vermieter müssen regelmäßig Streife laufen und prüfen, ob der Mieter den Gehweg auch wirklich regelmäßig schippt.

Faire Aufteilung im Mehrfamilienhaus
In einem Mehrfamilienhaus muss niemand den Winterdienst alleine übernehmen, beispielsweise weil er im Erdgeschoss wohnt. Das gilt für Eigentümer genauso wie für Mieter. Der Schneeräum-Plan soll demokratisch sein und darf keinen Bewohner unangemessen benachteiligen. Diese Auffassung bestätigten bereits mehrere Gerichte. Ein wöchentlicher Wechsel beim Schaufeln ist weniger ratsam. Denn dann besteht die Gefahr, dass einige Bewohner Glück mit dem Wetter haben und nie schippen müssen, andere hingegen jedes Mal vom Neuschnee erwischt werden.

PRAXIS-TIPP
Eine sogenannte Schneekarte sorgt für eine gerechte Verteilung der Räumpflicht. Wer sie hat, ist dran. Weitergeben darf er die Schneekarte erst, wenn es geschneit hat.

Schneeräumen für Berufstätige
Bei Neuschnee und Glatteis versteht der Gesetzgeber wirklich wenig Spaß. Weder eine Berufstätigkeit noch Urlaub lässt er als Ausrede gelten. Wer keine Zeit hat, selbst zur Schaufel zu greifen, muss Andere damit beauftragen. Dafür können Eigentümer die Ausgaben für einen Hausmeisterdienst von der Steuer absetzen.

Wo genau muss ich Schneeräumen?
Die Räum- und Streupflicht betrifft alle Gehwege entlang privater Grundstücke. Dazu zählen auch unbefestigte Wege. Abkürzungen und Nebenwege dürfen Eigentümer jedoch auslassen, solange der Hauptweg verkehrssicher ist. Wenn kein Bürgersteig am Zaun entlangläuft, müssen Anwohner eine Bahn am Straßenrand freischaufeln. Die begehbare Spur sollte mindestens 1,20 Meter breit sein, sodass zwei Fußgänger problemlos aneinander vorbeigehen können. Zudem sollten Bewohner eines Mehrfamilienhauses beim Gang zu den Mülltonnen, Garagen oder dem Hauseingang nicht ausrutschen. Schneebretter und Eiszapfen vom Dach lassen Hausbesitzer am besten durch eine Spezialfirma entfernen. Lieber Vorsorgen, als sich später über Schäden ärgern.

Wann gilt die Räumpflicht?
Der Winter ist nichts für Langschläfer. In der Regel gilt die Räum- und Streupflicht wochentags zwischen 7 und 20 Uhr und am Wochenende ab 9 Uhr. Die genauen Vorgaben, wann und wie zu räumen ist, regeln die kommunalen Satzungen. Morgens und abends schneeräumen reicht übrigens nicht. Geschippt werden soll immer, wenn es das Schneetreiben erfordert. Jedoch müssen Anwohner bei starken Schneewehen „nicht alle Viertelstunde raus“, beschwichtigt Rechtsanwalt Frieser, „sondern eben in regelmäßigen Abständen.“ Schneit es den ganzen Tag, muss niemand ständig mit Schaufel und Streugut parat stehen. Das haben Gerichte in diversen Urteilen festgehalten. Während eines Schneegestöbers oder Eisregens ist Schneeräumen nicht nur unzumutbar, sondern auch sinnlos.

Wie räume ich Schnee am besten weg?
Erst räumen, dann streuen: Zuerst mit dem Schneeschieber und Besen die obere Schneeschicht beseitigen, danach gefrorene Schnee- und Eisplatten mit Sand, Granulat oder Splitt bestreuen.

Die meisten Städte verbieten Streusalz, weil es die Umwelt zu stark belastet. Sand, Granulat oder Splitt bieten eine gute Alternative. Solche abstumpfenden Mittel gibt es beispielsweise im Baumarkt oder beim städtischen Wertstoffhof. Viele Gemeinden stellen außerdem Streugutkisten auf, aus denen sich Bürger bedienen dürfen. Nach dem Schippen lagern Schneehaufen am besten im Vorgarten oder am Gehweg-Rand, nicht auf der Fahrbahn und einem angrenzenden Radweg.

Haftung und Versicherung
Rutscht ein Fußgänger auf dem Bürgersteig aus und bricht sich den Arm, kann er Schmerzensgeld vom Anlieger verlangen. Dazu muss der Verletzte jedoch beweisen, dass er während der Streupflicht des Angeklagten auf dessen Bürgersteig gestürzt ist. Außerdem muss er belegen, dass der Anwohner schlecht oder gar nicht gestreut hat und der Unfall deshalb passiert ist. Freilich braucht der Verletzte auch ein ärztliches Attest, um seinen Schaden nachzuweisen. (Quelle: Immowelt-Ratgeber 11.2016)

• 14.10.2016 Heizkosten sparen

Neun Tipps für niedrigere Heizkosten

Mit dem Oktober ist auch die neue Heizsaison gestartet. Ein wichtiges und teures Thema, denn 80% des Energieverbrauchs gehen auf das Konto des Heizens. Mit neun einfachen Tipps, die praktisch und leicht umsetzbar sind, lassen sich die Heizkosten aber bereits deutlich reduzieren.

1. Heizkörper entlüften
Hat sich Luft in den Heizkörpern gesammelt, läuft die Heizung nicht mehr optimal und es gluckert meist hörbar. Das Entlüften dauert nur wenige Minuten und bringt sofort mehr Komfort.

2. Fenster abdichten
Besonders Altbauten sind davon betroffen: zugige Fenster. Dichtungsband ist günstig und schafft schnell Abhilfe. So bleibt die Wärme in den Räumen.

3. Programmierbare Thermostate nutzen
Elektronische oder programmierbare Thermostate helfen, die Temperatur in Wohnung oder Haus zu regulieren. So können die Heizzeiten bequem an den individuellen Tagesablauf angepasst werden.

4. Optimal lüften
Besonders im Winter sollte mehrmals täglich für einige Minuten stoßgelüftet werden. Gekippte Fenster sorgen dagegen für hohen Heizenergieverbrauch, wenig Luftzirkulation und begünstigen Schimmel.

5. Raumtemperatur richtig einstellen
Nicht jeder Raum muss gleich warm sein. Die ideale Temperatur im Wohnzimmer liegt bei 20 Grad Celsius. Schlafräume und Küche dürfen ein paar Grad kühler sein, das Bad etwas wärmer. Außerdem sollte immer eine Mindesttemperatur von 15 Grad in den Wohnräumen herrschen, damit die Wände nicht zu stark auskühlen. Das Aufheizen dauert sonst sehr lange und die Gefahr für Schimmel steigt.

6. Grundtemperatur senken
Bereits eine um 1 Grad geringere Raumtemperatur macht sich deutlich bemerkbar. Denn so werden die Heizkosten um durchschnittlich etwa 6 Prozent reduziert.

7. Vorhänge schließen
Vorhänge, Jalousien und Rollläden sorgen dafür, dass die Wärme nicht nach draußen gelangt. Es ist also sinnvoll, sie bereits am Abend zu schließen, damit es in Haus oder Wohnung warm bleibt und die Zimmer über Nacht nicht zu stark auskühlen.

8. Wärmestau vermeiden
Möbel oder Gardinen vor Heizkörpern verhindern, dass die Wärme ungehindert in den Raum geht. Daher sollten Heizkörper immer freigehalten werden.

9. Warmes Wasser sparen
Warmwasser trägt wesentlich zum Energieverbrauch bei. Es sollte daher sparsam verwendet werden. Beim Händewaschen reicht häufig auch kaltes Wasser. Die Duschzeit oder Badehäufigkeit kann reduziert werden. Ein Sparduschkopf senkt den Warmwasserverbrauch zusätzlich.

Förderung zur Heizungsoptimierung für Hauseigentümer
Hauseigentümer sollten zudem prüfen, ob für ihr Haus eine Heizungsoptimierung infrage kommt. Denn dafür gibt es 30% Zuschuss vom Staat. Gefördert werden unter anderem der Tausch der Heizungspumpe, der hydraulische Abgleich der Heizanlage sowie weitere Maßnahmen zur Heizungsoptimierung. (Quelle: ImmoCompact News 13.10.2016)

• 20.09.2016 Rauchwarnmelder-Pflicht ab 31.12.2016

Rechtsgrundlage
Die Rauchwarnmelder-Pflicht ist in § 49 Absatz 7 der Bauordnung NRW gesetzlich geregelt. Das Gesetz ist am 1. April 2013 in Kraft getreten und dient ausschließlich dem Schutz der sich in einer Wohnung aufhaltenden Personen. Eine Warnung von Personen in anderen Wohnungen oder die Vermeidung von Sachschäden ist hingegen von der Rauchwarnmelder-Pflicht nicht umfasst.

Wer muss die Rauchwarnmelder-Pflicht beachten?
Vermieter, Mieter und selbstnutzende Eigentümer haben die Rauchwarnmelder-Pflicht zu beachten. Vermieter und selbstnutzende Eigentümer müssen Rauchwarnmelder in den Wohnungen einbauen und in Betrieb setzen. Der Vermieter sollte sich vom Mieter den Einbau schriftlich bestätigen lassen. Bitte beachten Sie, dass die Rauchwarnmelder nicht von geschultem Fachpersonal angebracht werden müssen. Defekte Rauchwarnmelder sind vom Vermieter zu ersetzen. Bereits vom Mieter installierte Rauchwarnmelder dürfen, wenn der Vermieter zustimmt, weiter benutzt werden. Der Vermieter muss sich allerdings von der ordnungsgemäßen Installation und Betriebsbereitschaft überzeugen und sollte dies dokumentieren. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer, also der selbstnutzende Eigentümer bzw. der Mieter, sicherzustellen.

Welche Räume müssen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden?
Schlaf- und Kinderzimmer, sowie Flure, die als Rettungswege von Aufenthaltsräumen (z. B. Wohnzimmer) dienen, müssen mit mindestens einem Rauchwarnmelder ausgestattet werden. Zu Schlafzimmern zählen auch Einzimmerapartments. Wohnungen in Ein- und Mehrfamilienhäusern sind von der Rauchwarnmelder-Pflicht umfasst. In Kellern und Treppenhäusern außerhalb der Wohnung müssen keine Rauchwarnmelder installiert werden. Küche und Badezimmer müssen wegen Rauch und Wasserdampf ebenfalls nicht mit einem Rauchwarnmelder ausgestattet werden.

Bis wann müssen die Rauchwarnmelder eingebaut werden?
In Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet worden sind (Bestand), müssen bis zum 31. Dezember 2016 Rauchwarnmelder eingebaut werden. Wohnungen, die ab dem 1. April 2013 errichtet worden sind (Neubau), müssen von Anfang an mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein.

Wie sind die Rauchwarnmelder anzubringen?
Die Rauchwarnmelder sind so anzubringen, dass der Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Der Brandrauch muss den Rauchwarnmelder also ungehindert erreichen können. Grundsätzlich ist ein Rauchwarnmelder pro Raum ausreichend. Bei Räumen mit mehr als 60 m², bei verwinkelten Räumen oder sehr langen Fluren sind weitere Rauchwarnmelder erforderlich. Die Rauchwarnmelder sind mittig im Raum an der Decke und mindestens 50 cm von Wand, Unterzug oder Einrichtungsgegenständen anzubringen. Sofern besondere Einbaubedingungen bestehen (z. B. Dachschräge), sind weitere Anbringungsvarianten möglich. Hier gibt die Montageanleitung des Rauchwarnmelders Hinweise. Der Rauchwarnmelder kann mit Schrauben oder einem Klebepad an der Decke befestigt werden.

Welcher Rauchwarnmelder muss installiert werden?
Der Mindestschutz ist mit batteriebetriebenen Rauchwarnmeldern gewährleistet. Es dürfen aber nur Rauchwarnmelder eingebaut werden, die nach der DIN EN 14604 in Verkehr gebracht wurden und ein entsprechendes CE-Zeichen tragen. Weitergehende Lösungen, z. B. eine Vernetzung der Rauchwarnmelder untereinander oder ein Anschluss der Rauchwarnmelder an das Stromnetz sind möglich.

Welche Wartungspflicht haben Mieter und selbstnutzende Eigentümer?
Der unmittelbare Besitzer der Wohnung, also der Mieter bzw. selbstnutzende Eigentümer, muss die Betriebsbereitschaft sicherstellen. Zu der Sicherstellung der Betriebsbereitschaft gehören die Funktionsprüfung, die Wartung sowie der Batteriewechsel. Als Funktionsprüfung ist das einmal jährliche Drücken der Prüftaste gemeint, um die akustische Warnung probeweise zu aktivieren. Sofern die Raucheindringungsöffnungen verschmutzt sein sollten, sind diese zu reinigen. Der Batteriewechsel hat nach Angaben des Herstellers zu erfolgen oder spätestens wenn der Rauchwarnmelder eine Batteriestörmeldung aussendet.

Trägt der Mieter die Kosten für die Installation und die Wartung von Rauchmeldern?
Der Vermieter ist für Installation von Rauchwarnmeldern zuständig. Hierbei handelt es sich allerdings um eine Nachrüstverpflichtung, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Die Kosten, die dem Vermieter durch die erstmalige Installation von Rauchwarnmeldern im laufenden Mietverhältnis entstehen, können im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung gem. § 559 BGB (insgesamt maximal 11 Prozent jährlich der für die Wohnung aufgewendeten Kosten) auf den Mieter umgelegt werden. Hat sich der Vermieter darüber hinaus verpflichtet, die Wartung zu übernehmen, so kann er – sofern mietvertraglich vereinbart – die laufenden Betriebskosten auf den Mieter umlegen.

Was passiert, wenn der Mieter den Vermieter nicht in die Wohnung lässt?
Um den Einbau von Rauchwarnmeldern in vermieteten Wohnungen zu ermöglichen, hat der Vermieter gem. § 555 d BGB unter bestimmten Voraussetzungen ein Betretungsrecht sowie der Mieter die Pflicht, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Der Vermieter muss sein Betretungsrecht unter Umständen einklagen, sollte der Mieter die Gewährung des Zugangs zur Mietwohnung für Planung und Ausführung der Installation der Rauchwarnmelder nicht dulden. Sollte Ihr Mieter den Zutritt zu der Wohnung zum Einbau von Rauchwarnmeldern nicht gewähren, hilft Ihnen als Mitglied Ihr Haus & Grund-Ortsverein weiter.

Muss die Rauchwarnmelder-Pflicht befolgt werden?
Die kommunalen Spitzenverbände haben bereits angekündigt, dass die kommunalen Behörden den Einbau und den Betrieb von Rauchwarnmeldern nicht kontrollieren werden. Allerdings kann es nicht ausgeschlossen werden, dass in Einzelfällen Bauordnungsämter auch auf Grund von Hinweisen Kontrollen durchführen werden. Da Sachschäden vom Schutzzweck der Rauchwarnmelder-Pflicht nicht erfasst sind, dürfte nach rechtlicher Einschätzung der nordrhein-westfälischen Landesregierung aber gegen Versicherungsklauseln von Sachversicherungen nicht verstoßen werden können. (Quelle: Haus & Grund Rheinland)

• 15.09.2016 Rückzahlung der Mietkaution?

Eine Mietkaution dient für den Vermieter als Sicherheit. Hat der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht, beispielsweise den Parkettboden demoliert oder Fliesen von der Wand geschlagen, darf der Vermieter dieses Geld einbehalten, um die Reparaturkosten zu bezahlen. Was Vermieter zur Mietkaution, der Rückzahlung und den Fristen wissen müssen.

Vermieter sollten die Wohnung gründlich prüfen, bevor sie die Mietkaution an den Mieter zurückzahlen. Wer eine Wohnung vermietet, verlangt in der Regel als Sicherheit eine Mietkaution, die er für den Mieter gewinnbringend anlegen muss. Findet der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses beispielsweise Schäden an der Wohnung, kann er Teile des Geldbetrags aber auch einbehalten – und das führt manchmal zu Streit.

Ausstehende Kosten können durch Mietkaution beglichen werden
Wenn der Vermieter gegenüber dem Mieter noch Forderungen hat, kann er auf die Mietkaution zurückgreifen. Folgende Kosten kann der Vermieter daraus begleichen: Beschädigung der Mietsache oder unterlassene Renovierungsarbeiten bzw. Schönheitsreparaturen. Mängel an der Wohnung sollte der Vermieter idealerweise gleich in einem Wohnungsübergabeprotokoll  festhalten. „Mängel sind Schäden an der Wohnung, die der Vermieter bei der Wohnungsrückgabe gegenüber dem Mieter angibt“, erklärt Rechtsanwalt Michael Wolf aus Koblenz, Präsident des Vermietervereins. Nur dann habe der Vermieter das Recht, die Mängel bei der Kautionsabrechnung anzugeben und sie abzuziehen. Andere Forderungen wie Mietrückstände, die sich während des Mietverhältnisses gebildet haben. Bei einer zu späten Rückgabe der Wohnung durch den Mieter: Endet das Mietverhältnis also Ende Februar, der Mieter gibt die Schlüssel aber erst am 6. März zurück, kann der Vermieter für diese Tage noch Miete einfordern.

Offene Betriebskostenabrechnungen
ACHTUNG: Die Kaution darf nur mit Ansprüchen verrechnet werden, die aus dem eigenen Mietverhältnis herrühren, wie der BGH entschieden hat (Az.: VIII ZR 36/12). In besagtem Fall wollte ein Vermieter die Mietkaution mit einer Forderung aus einem früheren Mietverhältnis verrechnen, die durch den Vorvermieter an ihn abgetreten wurde.

Vermieter müssen angemessene Frist einhalten
Für die Überprüfung seiner Ansprüche, ob also beispielsweise Schäden an der Wohnung bestehen oder Betriebskostenabrechnungen offen sind, steht dem Vermieter eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist zu. „Eine gesetzlich geregelte Abrechnungsfrist besteht nicht. In der Vergangenheit haben die Gerichte unterschiedlich entschieden und dies vom Einzelfall abhängig gemacht. Wir beraten unsere Mitglieder dahingehend, dass die Kaution innerhalb von drei bis sechs Monaten abzurechnen ist“, erklärt Rechtsanwalt Michael Wolf. Gerichte würden häufig bis zu sechs Monate Zeit geben, bis eine Mieterklage auf eine Kautionsabrechnung zulässig sei.

Vorsicht: Schäden an der Mietsache verjähren nach sechs Monaten
Die Einhaltung der oben genannten Frist ist auch aus einem anderen Grund wichtig: „Schäden an der Wohnung verjähren laut BGB sechs Monate nach der Rückgabe der Wohnung“, erklärt Wolf. Das bedeutet, der Vermieter kann nach Fristablauf nur noch Ansprüche in Höhe einer nicht ausgezahlten Kaution verwerten. Ist die Wohnungsrückgabe am 1. März, kann der Vermieter Forderungen wegen Beschädigungen in der Wohnung nur bis zum 31. August geltend machen. Ab dem 1. September sind diese Schäden verjährt, der Vermieter hat keine Ansprüche mehr.

Sonderfall: Offene Betriebskostenabrechnungen
Einzige wirkliche Ausnahme sind in diesem Fall offene Betriebskostenabrechnungen. Hier können Vermieter einen Teil der Kaution länger zurückhalten – üblicherweise aber nicht mehr als drei bis vier monatliche Vorauszahlungen. Als Beispiel folgender Fall: „Der Vermieter kann, da die Betriebskostenabrechnung 2015 erst bis Ende 2016 vorliegen muss, einen von ihm konkret geschätzten Einbehalt im Rahmen der Kautionsabrechnung von der Kaution abziehen und so lange behalten, bis die  Betriebskostenabrechnung fällig ist“, erklärt Wolf.

Mietkaution: Rückzahlung in Abrechnung festhalten
Egal ob der Mieter nur einen Teil der Kaution ausbezahlt, sie vollständig zurückgibt oder sie sogar ganz einbehält: Die Verwendung des Geldbetrags sollte er mit einer Kautionsabrechnung transparent gestalten. Darin informiert der Vermieter den Mieter über die Rückzahlung der Mietkaution, listet aber auch eventuelle Forderungen auf. Deshalb sollte er die Kautionsabrechnung am besten per Einschreiben versenden.

• 25.08.2016 Baumfällen nur einstimmiger Beschluss

Bauliche Veränderung: Baumfällen erfordert einstimmigen WEG-Beschluss
Das ersatzlose Fällen eines Baumes in einer Gartenanlage entspricht nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG – das hat das Landgericht Berlin entschieden. Eine Wohnungseigentümergesellschaft (WEG) muss einen Beschluss zur Fällung daher einstimmig treffen – zumindest wenn der Baum einen prägenden Charakter für die Anlage hat.

Fällt eine Immobilienverwaltung einen Baum, stellt dies laut einem Urteil des Landgerichts Berlin eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG dar. Das gilt zumindest wenn der zu fällende Baum einen prägenden Charakter für die Gartenanlage hat. Ein solcher Eingriff erfordere daher die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, die von der optischen Veränderung betroffen sind. Nach Ansicht des Landgerichts Berlin entspricht ein reiner Mehrheitsbeschluss über das ersatzlose Fällen nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG.

Klage gegen Mehrheitsbeschluss
Dem Urteil liegt ein Streit um einen Mehrheitsbeschluss vom September 2014 zugrunde, nach dem eine neunzigjährige Roteiche einer Gartenanlage ersatzlos gefällt werden sollte. Die Gemeinschaft begründete dies mit einer fehlenden Standsicherheit. Mehrere unterlegene Wohnungseigentümer erhoben allerdings Klage gegen den Fällbeschluss.

Keine ordnungsgemäße Verwaltung
Das Landgericht Berlin hat nun zugunsten der Kläger entschieden. Eine mitbestimmte Prägung ist nach Ansicht der Richter auch dann gegeben, wenn ein solch großer Baum wie in dem Streitfall auch nur Teil eines nur drei Bäume umfassenden Laubbaumbestandes ist. Zudem habe ein Sachverständiger geurteilt, dass die Standsicherheit der Roteiche über mehrere Jahre gewährleistet gewesen sei. Das Fällen widerspreche daher einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Das ersatzlose Fällen sei auch daher nicht als Instandsetzung des Baumes im Sinne von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zu werten gewesen. (LG Berlin, Urteil vom 02.02.2016, Az.: 53 S 69/15)

• 29.07.2016 Kosten für Klingel- und Briefkastenschilder

Das sollten Sie als Eigentümer und Vermieter wissen
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz gehören Klingelanlagen und Briefkästen zum Gemeinschaftseigentum und sind kostenmäßig entsprechend auf die Eigentümergemeinschaft zu verteilen. Auch Austausch oder Erneuerung von Namensschildern sind Gemeinschaftskosten. Es sei denn, die jeweilige Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung besagt etwas anderes oder es wurde ein anderer Beschluss mehrheitlich gefasst (z. B. dass diese Kosten vom betreffenden Eigentümer zu tragen sind).

Nicht umlagefähig
Allerdings sind die Kosten für die Anschaffung, das Anbringen oder den Austausch von Namensschildern auf Türklingel und/oder Briefkasten keine umlagefähigen Kosten. Sie können vom Vermieter nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf seinen Mieter umgelegt werden. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Augsburg handelt es sich bei diesen Kosten nicht um durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehende Kosten und daher auch keine umlagefähigen Kosten (Quelle: AG Augsburg Az. 21 C 4988/11)

• 19.05.2016 Die 10 größten Irrtümer rund um die Miete

Knapp fünf Millionen Singles, Paare und Familien wechseln pro Jahr in Deutschland ihre Wohnung. In diesem Zusammenhang stellen sich für Mieter und Vermieter immer wieder die gleichen Fragen, bei denen große Unsicherheit herrscht. Hier die zehn größten Irrtümer rund um die Miete:

1. Stellt man als Mieter fest, dass die Wohnung kleiner als angegeben ist, kann man die Miete mindern
Kaum jemand geht mit Zollstock ausgerüstet zu einem Besichtigungstermin und misst nach, ob die angegebene Größe auch der tatsächlichen entspricht. Stellt sich später heraus, dass einige Quadratmeter fehlen, ist der Wunsch entschädigt zu werden groß. Allerdings ist es nicht ohne weiteres zulässig, in einem solchen Fall die Miete zu mindern. Dies ist nur rechtens, wenn die Abweichung zehn Prozent übersteigt. Rechtsprechung: BGH WuM 2010, 240

2. Nach der Trennung zieht man einfach aus und dann zahlt der Ex-Partner die Miete
Auch wenn dies in manchen Trennungsfällen sicherlich die einfachste Lösung wäre, muss dies nicht zwangsläufig auch so sein. Stehen beide Partner im Mietvertrag, sind auch beide für die Wohnung und die damit einhergehenden Mietzahlungen verantwortlich – auch wenn einer bereits ausgezogen ist. Gesetzliche Grundlage: BGB Abschnitt 7 – §§ 420 – 432, Mehrheit von Schuldnern und Gläubigern vgl. https://dejure.org/gesetze/BGB/421.html

3. Die Schönheitsreparaturen kann man beim Auszug dem Vermieter überlassen
Beim Auszug muss die Wohnung ordentlich und besenrein an den Vermieter übergeben werden. Das bedeutet in aller Regel, dass der Mieter nicht streichen muss, wenn die Wände bereits weiß oder in einem pastelligen Farbton gestrichen sind und keine Verschmutzungsspuren aufweisen. Starre Fristenregelungen sind nicht mehr gültig. Allerdings kann vertraglich vereinbart werden, dass der Mieter bestimmte Schönheitsreparaturen erledigt. Rechtsprechung: BGH, VIII ZR 124/05 und BGH, VIII ZR 316/06

4. Vermieter können die Haltung von Haustieren grundsätzlich verbieten
Dies ist zum Glück für die Tierhalter nicht mehr so. Allerdings müssen Herrchen und Frauchen achtgeben, dass der Hund oder die Katze die Wohnung nicht beschädigt oder lautes Bellen die Nachbarn belästigt. In diesen beiden Fällen dürfen Vermieter die Tierhaltung untersagen. Schließlich geht es dabei darum, die Interessen aller Mieter zu wahren, damit keiner benachteiligt wird. Grundsätzlich gilt: Pauschale Klauseln, die die Haltung von Tieren verbieten, sind unwirksam. Es muss immer eine Interessenabwägung stattfinden. Rechtsprechung: Urteil des Amtsgerichts München vom 26.07.2012, Az: 411 C 6862/12; BGH Urt. v. 20.3.2013, Az. VIII ZR 168/12

5. Der Vermieter muss die Kaution direkt nach dem Auszug zurückzahlen
Dies wäre ohne Frage sehr komfortabel für den Mieter, er hat aber kein Recht darauf. Zur genauen Dauer beziehen die Gerichte keine einheitliche Stellung. In der Praxis steht dem Vermieter nach dem Auszug eine angemessene Frist zur Verfügung, während der er den Zustand der Wohnung auf Herz und Nieren prüfen und abwägen kann, ob aus dem Mietverhältnis noch Ansprüche gegenüber dem ehemaligen Bewohner bestehen. Sollte in dieser Zeit die Nebenkostenabrechnung nicht stattgefunden haben, verlängert sich der Zeitpunkt der Rückzahlung zusätzlich. Daher ist es ratsam, das Geld nicht voreilig in die Budgetplanung einfließen zu lassen. Rechtsprechung: BGH Urteil v. 18.1.2006 – VIII ZR 71/05

6. In den letzten drei Monaten spart man sich die Miete und „wohnt“ die Mietkaution ab
Es ist nicht zulässig, die Mietzahlung zum Zweck des Abwohnens der Mietkaution einzustellen. Hierbei handelt es sich um zwei völlig verschiedene Dinge: Die Mietkaution ist keine Alternative zur Miete, sondern eine Sicherheitsleistung für den Vermieter, über deren Inanspruchnahme der Mieter nicht entscheiden darf. Rechtsprechung: OLG Frankfurt/Main, Beschl. v. 03.03.2004, Az.: 2 W 10/04, LG München, Az.: 14 S 5138/96

7. Wer untervermietet, dem droht die fristlose Kündigung
Hierbei muss abgewogen werden, ob der Mieter die ganze Wohnung untervermietet oder sich aus berechtigtem Interesse einen Untermieter ins Haus holt. Im ersten Fall droht ihm tatsächlich der Rauswurf, wenn dieses Vorgehen nicht vom Vermieter genehmigt wurde. Im zweiten Fall kann der Vermieter kein Veto einlegen, wenn zum Beispiel ein neuer Lebenspartner in die Wohnung einzieht oder ein Mitbewohner in die Wohnung geholt wird, um sich trotz finanzieller Nöte den Mietzins leisten zu können. Gesetzliche Grundlage: § 540 Abs. 1 BGB

8. Es ist ok, wenn man einmal im Monat eine Party feiert
Wäre das so, würde in Mietshäusern wahrscheinlich nur noch gefeiert werden. Eine Regelung zur „Feierhäufigkeit“ gibt es in dieser Form nicht. Im Allgemeinen gilt die meist in der Hausordnung festgehaltene Nachtruhe: in der Zeit von 22 Uhr bis 6 Uhr wird man dazu angehalten, sich ruhig zu verhalten bzw. die Geräusche auf Zimmerlautstärke zu beschränken. In der Praxis drücken tolerante Nachbarn hier aber auch mal ein Auge zu, wenn die Häufigkeit und Lautstärke der Feiern nicht ausarten. Es empfiehlt sich, die Mitbewohner des Hauses bei einer anstehenden Party mit einem Aushang im Flur vorzuwarnen. Rechtsprechung: OLG Düsseldorf (5 Ss (OWI) 475/89)

9. Wer drei Nachmieter stellt, kann vor Ende der Kündigungsfrist raus aus dem Mietvertrag
Der Vermieter kann sich darauf einlassen, muss er aber nicht. Grundsätzlich gilt jedoch, dass sich ein Mieter auch dann an die gesetzliche vorgeschriebene Kündigungsfrist von drei Monaten halten muss. Dieser Irrtum zählt zu den am weitesten verbreiteten und das, obwohl es eine solche Regelung nie gegeben hat und voraussichtlich auch nie geben wird. Gesetzliche Grundlage: § 573c Abs. 1 und Abs. 4 BGB

10. Sex auf dem eigenen Balkon müssen die Nachbarn akzeptieren
Auch wenn eine laue Sommernacht dazu einlädt, sollte man sich zügeln und das Liebesspiel besser ins Schlafzimmer verlagern. Der Vermieter kann allzu freizügige Mieter nicht nur abmahnen, sondern ihnen auch die fristlose Kündigung androhen, wenn der Mieter für alle einsehbar auf dem Balkon sexuell aktiv ist. Rechtsprechung: Amtsgericht Bonn, Urteil vom 17.05.2006 (AZ: 8 C 209/05) (sw)

• 26.03.2016 Widerrufsrecht bei Immobiliendarlehen

Der Immobiliendarlehensvertrag und das Widerrufsrecht
Es kann davon ausgegangen werden, dass neun von zehn Immobilienkreditverträgen Widerrufsbelehrungen enthalten, welche nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Sollte die Widerrufsbelehrung fehlerhaft sein, ist die gesetzliche 14-tägige Widerrufsfrist aufgrund der falschen Informationen noch gar nicht angelaufen.

Ein Widerruf ist daher auch noch nach Jahren möglich. Man könnte also von einem „ewigen Widerrufsrecht“ sprechen. Die Bundesregierung hat jedoch am 27. Januar 2016 beschlossen, das „ewige Widerrufsrecht“ für Verträge aus den Jahren 2002 bis 2010 auslaufen zu lassen, vermutlich schon Mitte 2016. Sollte daher das Gesetz in Kraft treten, ist der Widerruf von Altverträgen voraussichtlich nur noch drei Monate möglich.

Eile ist daher geboten
Durch den erfolgreichen Widerruf kommt der Darlehensnehmer aus seinem Darlehensvertrag raus, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Angesichts der aktuell sehr niedrigen Kreditzinsen, besteht daher bei entsprechender falscher Widerrufsbelehrung die Möglichkeit, die alten Zinsen „kostenlos“ zu verkleinern.

Der Darlehensnehmer kann sich aus dem Darlehensvertrag ohne finanziellen Nachteil lösen und den noch vorhandenen Finanzierungsbedarf auf der Basis des momentan niedrigen Zinsniveaus neu finanzieren. Bei einem Widerruf ist der gesamte Darlehensvertrag rückabzuwickeln. Im Rahmen der Rückabwicklung hat die Bank einen Anspruch auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen Verzinsung.

Die Bank wird wahrscheinlich nach erfolgtem Widerruf sämtliche ausgezahlten Darlehensraten zurückverlangen. Der Darlehensnehmer muss also entweder über genügend Kapital verfügen, oder bereits über eine andere Bank eine Anschlussfinanzierung geklärt haben.

Sollte bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung angefallen sein, so ist diese zurückzuzahlen. Ein Widerruf ist nicht nur bei laufenden Darlehensverträgen möglich, sondern auch bei Krediten, welche bereits vollständig getilgt oder umgeschuldet wurden. (Quelle: ImmoCompact News 29.März 2016)

• 23.02.2016 Eigenbedarfskündigung

Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf
Viele Immobilienbesitzer vermieten ihr Wohneigentum. Es kommt jedoch vor, dass der Vermieter selbst oder ein naher Verwandter die Wohnung nutzen möchten und der Mietvertrag mit dem bisherigen Mieter gekündigt werden soll. Dann wird Eigenbedarf angemeldet. Vermieter sollten dabei aber einiges beachten. Bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter ausführlich und plausibel nachweisen, warum er die Wohnung benötigt. Einschlägig ist § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters). Legen Sie beim Lesen auch Ihre Aufmerksamkeit auf das Wort „benötigt“ in Absatz 2 Satz 2. Damit wird eine Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters zum Ausdruck gebracht. § 573 BGB kann mit diesem Link aufgerufen werden: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html

Freiwerdende Wohnung im selben Haus
Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Alternativwohnung anzubieten, falls bis zum Ablauf der Kündigungsfrist im selben Haus oder derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung frei wird. (BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, Az.: VIII ZR 311/02). Die Leitsätze des BGH lauten:

◾ Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten.

◾ Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

Der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprechen
Denken Sie daran, dass Sie der Fortsetzung des Mietgebrauchs ausdrücklich widersprechen müssen, falls ein Widerspruch des Mieters nicht fristgerecht eingeht. Wenn der Mieter keinen Widerspruch einlegt, die Wohnung aber nicht fristgerecht räumt, muss der Vermieter der Fortsetzung des Mietgebrauchs spätestens zwei Wochen nach Ablauf der Mietzeit schriftlich widersprechen (§ 545 BGB Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses): http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__545.html

Sonderregelung bei einem Gebäude mit nur zwei Wohnungen
Bei einem Mietverhältnis über Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann die Möglichkeit einer erleichterten Kündigung bestehen. In diesem Falle verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Lesen Sie hierzu § 573a BGB: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573a.html

Möblierte Wohnung
Die Sonderkündigungsmöglichkeit bei einer möblierten Wohnung besteht seit der Mietrechtsreform im Jahr 2002 nicht mehr. Diese gilt nur noch bei Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.

Sparen Sie nicht an der falschen Stelle
Damit kein langwieriger Streit mit dem Mieter entsteht, kommt es auf ein juristisch wasserdichtes Schreiben an. Es ist gerade wegen der hoch sensiblen Rechtsprechung zum Eigenbedarf zu empfehlen, einen Juristen, am besten einen Fachanwalt für Mietrecht, hinzuzuziehen. Der Jurist sollte die neuesten Urteile kennen, denn gerade in den letzten beiden Jahren ist eine gewisse Änderung hinsichtlich der Eigenbedarfskündigungen zugunsten der Vermieter spürbar (Quelle: ImmoCompact News 23.02.2016)

• 12.01.2016 Videoüberwachung zulässig?

Wann ist die Videoüberwachung des eigenen Grundstücks zulässig?
Die Einbruchszahlen steigen seit Jahren kontinuierlich. Da ist es verständlich, dass immer mehr Menschen ihr Haus und das dazugehörige Grundstück mit Videokameras überwachen wollen. Doch unter welchen Bedingungen ist die Videoüberwachung überhaupt zulässig?

Ist die Überwachung des Grundstückeingangs zulässig?
Ein Hauseigentümer brachte am Dachgauben-Fenster seines Hauses eine Videokamera an. Grund dafür war, dass an seinem Haus mutwillig eine Fensterscheibe beschädigt worden war und die Täter nicht ermittelt werden konnten. Von der Kamera werden der Eingangsbereich des Grundstücks des Hauseigentümers und ein schmaler Streifen des Gehwegs vor dem Grundstück erfasst.

Die Nachbarin des Hauseigentümers befürchtet eine Überwachung durch die Kamera. Sie verlangte vom Hauseigentümer die Entfernung der Kamera und mahnte ihn deshalb mehrfach ab. Nachdem sich dieser weigerte sich, die Kamera zu entfernen, erhob die Nachbarin Klage, weshalb sich das Amtsgericht München mit dem Sachverhalt zu beschäftigen hatte.

Nach Auffassung des Amtsgerichtes München ist die Videokamera zulässig
Zwar könne grundsätzlich durch die Aufzeichnung einer Person mit einem Videogerät in das Allgemeine Persönlichkeitsrecht der Person eingegriffen werden. Bei der Installation von Videoüberwachungsanlagen auf einem privaten Grundstück müsse deshalb sichergestellt sein, dass weder der öffentliche Bereich noch das private Nachbargrundstück oder der gemeinsame Zugang erfasst werden. Dies gelte nach Auffassung des BGH nur dann nicht, wenn der Aufsteller der Videokamera ein höherrangiges Interesse an der Überwachung geltend machen kann.

Das Gericht geht davon aus, dass das Interesse des Hauseigentümers am Schutz seines Eigentums das Persönlichkeitsrecht der Klägerin überwiegt. Der Erfassungsbereich sei vom Landesamt für Datenschutzaufsicht geprüft und als vertretbar erachtet worden. Der miterfasste schmale Streifen des Gehwegs beschränke sich auf den Bereich direkt vor dem Eingangstor des Hauseigentümers. Es sei zu berücksichtigen, dass unstreitig Sachbeschädigungen an dem Eigentum des Beklagten stattgefunden haben. Insoweit würden die Interessen des Beklagten am Schutz seines Eigentums das allgemeine Persönlichkeitsrecht der zufällig miterfassten Passanten überwiegen, befand das Gericht.

Nachbarin muss Verdacht nachweisen
Allerdings könne nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ein Anspruch auf Entfernung der Kamera dann bestehen, wenn eine Person ernsthaft befürchten muss, damit überwacht zu werden. Da die Nachbarin dem Gericht nur ein Gefühl und eine Vermutung der Beobachtung und Überwachung durch den Hauseigentümer vorgetragen habe, was sie nicht mit Tatsachen belegen konnte, rechtfertigt allein die hypothetische Möglichkeit, dass sie überwacht werden könnte, nicht, eine Beeinträchtigung des Allgemeinen Persönlichkeitsrechts anzunehmen.

Das Amtsgericht München lehnt daher die Klage des Nachbarn auf Entfernung der Kamera ab und erlaubte dem Hauseigentümer die Videoüberwachung seines Grundstückeingangs (AG München, AZ 191 C 23903/14)

• 15.11.2015 Bestellerprinzip – Ausnahmen?

Das Bestellerprinzip ist nach wie vor das dominierende Thema unter Deutschlands Immobilienmaklern. Weil das Gesetz den Geschäftsbetrieb vieler Makler massiv einschränkt, wird auch immer wieder nach vermeintlichen Gesetzeslücken im Gesetz gesucht. Zählt dazu auch die Vermietung von möblierten Wohnungen?

Unterliegt die Vermietung von „möblierten Wohnungen“ auch dem Bestellerprinzip?
Am 01.06.2015 wurde das sogenannte Bestellerprinzip für die Vermittlung von Mietwohnungen eingeführt. Nach dem neuen Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) darf ein Wohnungsvermietungsmakler vom Wohnungssuchenden nur noch dann ein Entgelt verlangen, wenn zwischen beiden ein Wohnungsvermittlungsvertrag in Textform geschlossen wurde und der Makler ausschließlich zu dessen Erfüllung Wohnungsangebote eingeholt hat. Somit darf der Wohnungssuchende, der sich auf eine Wohnungsvermittlungsanzeige hin an einen Makler wendet, nicht mehr zur Zahlung einer Provision verpflichtet werden. Dem Makler selbst darf die Wohnung zuvor nicht bekannt oder vom Vermieter genannt worden sein.

Gesetzeslücken gesucht
Dies schränkt die Tätigkeit des Wohnungsvermietungsmaklers derart ein, dass zum einen diese ihr bisheriges Geschäftsmodell erheblich ändern müssen und zum anderen bereits mehrere Klagen dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe vorliegen. Bedingt durch diese Einschränkung wird auch immer wieder nach vermeintlichen Lücken im Gesetz gesucht.

Was ist ein Wohnraum?
Es gibt nur wenige Ausnahmen, die nicht unter das neue Bestellerprinzip fallen. Um diese zu erkennen, ist es wichtig, den Begriff des „Wohnraums“ zu definieren. Zunächst ist ein Wohnraum jeder zum Wohnen (insbesondere Schlafen, Essen, Kochen, dauernde private Benutzung) bestimmte Raum. Zum Wohnraum gehören auch die Nebenräume (Bad, Flur, Abstellraum, Keller). Unter dem Begriff Wohnung versteht man also die Gesamtheit der Räume (nicht ein einzelnes Zimmer), welche die Führung eines Haushaltes ermöglicht (Quelle: Palandt zu § 535 BGB).

Ferienwohnungen ausgenommen
Infolge dessen unterliegt dem WoVermittG nicht die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume im Fremdenverkehr. Darunter wären dann zum Beispiel Ferienwohnungen zu subsumieren.

Auch möblierte Wohnungen nicht ausgenommen
Da das Gesetz keine weiteren Ausnahmen kennt, fallen auch möblierte Wohnungen unter die Bestimmungen des WoVermittG und sind damit auch vom „Bestellerprinzip“ erfasst. Gleiches gilt für Wohnungen bzw. Appartements in sogenannten Boardinghäusern (Quelle: ImmoCompact News 15.12.2015)

• 27.10.2015 Neue Meldepflicht für Mieter

Eigentlich ist die Meldepflicht nichts Neues. Sie gab es bis vor zehn Jahren schon einmal, bis die Vermieterbescheinigung als zu bürokratisch abgeschafft wurde. Jetzt soll ab dem 01.11.2015 mit ihrem Wiedereinführen Kriminellen das Verstecken erschwert werden.

1. Meldepflicht des Mieters
Wer in eine Wohnung ein- oder aus ihr auszieht, hat sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Ein- oder Auszug bei der Meldebehörde an- oder abzumelden. Eine Abmeldung ist frühestens eine Woche vor Auszug möglich. Die An- und Abmeldung bei Personen unter 16 Jahren obliegt demjenigen, in dessen Wohnung diese Person ein- oder auszieht. Der Mieter hat einen Meldeschein auszufüllen, zu unterschreiben und der Meldebehörde zusammen mit dem Personalausweis, dem anerkannten und gültigen Pass oder Passersatzpapier sowie der Bestätigung des Vermieters abzugeben.

2. Meldepflicht des Vermieters
Das neue Meldegesetz sieht vor, dass der Vermieter ab 01.11.2015 dem Mieter innerhalb von zwei Wochen beim Aus- und Einzug eine Bescheinigung ausstellt. Meldet sich ein Mieter an oder ab, muss er hierzu künftig diese Bestätigung des Vermieters vorlegen. Wahlweise kann der Vermieter seine Erklärung auch elektronisch gegenüber der Meldebehörde abgeben. Er kann sich durch Rückfrage bei der Meldebehörde davon überzeugen, dass sich die meldepflichtige Person an- oder abgemeldet hat.

3. Inhalt der Meldebescheinigung
Die Meldebescheinigung des Vermieters muss folgende Daten enthalten:
– Name und Anschrift des Vermieters
– Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Ein- oder Auszugsdatum
– Anschrift der Wohnung sowie
– Namen der meldepflichtigen Person(en)

4. Folgen der Missachtung
Hält sicher der Vermieter nicht daran, indem er zum Beispiel eine bloße Gefälligkeitsbescheinigung ausstellt, riskiert er ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro, in bestimmten Fällen sogar bis 50.000 Euro (Quelle: ImmoCompact News 27.10.2015)

• 16.10.2015 Aus für veraltete Heiztechnik

Ab 26. September 2015 müssen Immobilieneigentümer bei der Erneuerung von Öl- und Gasheizung die teuren, aber energiesparenden Brennwertgeräte einbauen. Allerdings gibt es auch Ausnahmen. Was Eigentümer beim Heizungstausch wissen müssen:

Auch Vermieter, die künftig in ihren Mietobjekten die Öl- oder Gasheizung erneuern, müssen in vielen Fällen die teuren, aber energieeffizienten Brennwertgeräte einbauen. Die sogenannte Öko-Design-Richtlinie verschärft ab dem 26. September 2015 unter anderem die Vorgaben für Heizungsanlagen, die mit Öl oder Gas betrieben werden. Von der Richtlinie betroffen sind aber auch Wärmepumpen oder Warmwasser-Durchlauferhitzer. Ab diesem Stichtag dürfen nur noch besonders energieeffizient arbeitende Geräte installiert werden. Die Vorgaben sind so streng, dass die weit verbreiteten Heizwertgeräte künftig in der Regel nicht mehr eingebaut werden dürfen. Die Effizienzvorgaben für Öl- oder Gasheizungen lassen sich nur mit so genannten Brennwertgeräten erfüllen. Das sind Heizungsanlagen, die auch dem im Rauchgas enthaltenen Wasserdampf die Wärme entziehen und daher eine höhere Energieausbeute ermöglichen.

Seit dem 01. Januar diesen Jahres gilt bereits eine Austauschpflicht für Heizungen, die älter als 30 Jahre sind. Das betrifft schon zum Jahreswechsel alle Öl- und Gas-Standardheizkessel, die vor 1985 eingebaut wurden. Im Laufe des Jahres müssen dann entsprechend die Heizungen ausgetauscht werden, die vor 1986 eingebaut wurden. Die Pflicht zum Heizkesseltausch gilt jedoch nicht für Brennwert- oder Niedertemperaturkessel. Auch Hauseigentümer, die seit mindestens Februar 2002 in Häusern mit 30 Jahre alten Heizungen wohnen, sind von der Austauschpflicht ausgenommen.

Heizungstausch: Ausnahmen

Es gibt zwei Ausnahmen von den strengen Regelungen:

1. Heizwertgeräte, die ein Heizungsinstallateur vor dem 26. September 2015 schon in seinem Lager hatte, dürfen weiterhin eingebaut werden.

2. Ist an einem Kamin mehr als ein Heizsystem angeschlossen, zum Beispiel mehrere Gasthermen in den einzelnen Etagenwohnungen eines Mehrfamilienhauses, so dürfen weiterhin Heizwertsysteme eingebaut werden. Dies ist für viele Mehrfamilienhäusern mit älteren Heizungsanlagen auch relevant: Denn andernfalls müssten beim Austausch einer Therme gleich alle anderen ausgewechselt werden, weil an einem Kamin nicht gleichzeitig Heiz- und Brennwertsysteme betrieben werden können. Die Öko-Design-Richtlinie erlaubt allerdings nur Heizwertgeräte mit bestmöglicher Effizienz. Einige bisher am Markt erhältliche Heizwertgeräte dürfen wegen zu schlechter Effizienz künftig auch in solchen Fällen nicht mehr eingebaut werden.

(Quelle: u.a. Immowelt-Newsletter 16.10.2015)

• 10.09.2015 Vorkaufsrecht des Mieters

Der Gesetzgeber räumt einem Mieter nur in einem einzigen Fall ein Vorkaufsrecht ein. Nämlich dann, wenn während eines laufendes Mietverhältnisses Wohnungen eines Hauses, also eines „Mietshauses“, in Eigentumswohnungen umgewandelt werden und diese Wohnung zum ersten Mal verkauft wird. Das Vorkaufsrecht hat der Mieter nicht dauerhaft, sondern muss es innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt der Mitteilung durch den Notar ausüben.

Zum Teil gar kein Vorkaufsrecht
Handelt es sich um eine gemietete Eigentumswohnung oder wird das ganze Haus verkauft, dann hat der Mieter überhaupt kein Vorkaufsrecht. Auch dann nicht, wenn die Wohnung von einem Familienangehörigen des Vermieters oder an einen Angehörigen seines Haushaltes verkauft wird. Richtig wäre es also gewesen zu sagen, der Mieter hat nur in Ausnahmefällen ein Vorkaufsrecht. Übrigens: Das Vorkaufsrecht in der erwähnten Situation zu übersehen oder zu ignorieren, kann teuer werden, denn der übergangene Mieter könnte erfolgreich Schadensersatzansprüche gelten machen. (Quelle: Immocompact-Newsletter v. 0.09.2015)

• 28.08.2015 Energieausweis – Bußgeld droht!

EnEV 2014: Bußgeldpflicht
Seit dem 1. Mai 2015 können – nach einjähriger Übergangsfrist – Verstöße gegen die Regelungen der Energieeinsparverordnung mit einem Bußgeld geahndet werden. Dies bedeutet ganz dezidiert: Fehlen die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige, obwohl ein Energieausweis vorliegt, kann auch den Makler ein Bußgeld treffen. Gleiches gilt natürlich auch für Privatanbieter. (Quelle: IVD-Newsletter 6/2015)

• 03.08.2015 Haustüre nachts abschließen oder nicht?

Viele Wohnungseigentümer fragen sich, ob die Haustüre nachts wirklich abgeschlossen werden muss oder nicht? Hier ein interessantes Gerichtsurteil dazu:

Eigentumswohnung: Die Haustür muss abends – nicht – abgeschlossen werden!
Wenn auch eine Wohnungseigentümer-Versammlung beschlossen hat, die Haustür des Gebäudes abends abzuschließen, kann ein Gericht diesen Beschluss außer Kraft setzen. Dies hier mit der Begründung eines klagenden Eigentümers, dass im Falle eines Brandes die abgeschlossene Tür die Fluchtmöglichkeiten erheblich einschränkten. Feuer und Rauch könnten zu panikartigen Zuständen führen – „vergessene“ Schlüssel das Malheur komplettieren, was zu einer tödlichen Gefahr werden könne: Der Beschluss zum Abschließen entspräche nicht mehr einer ordnungsmäßigen, „dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung“. (LG Frankfurt am Main, 2/13 S 127/12) Quelle: IVD Newsletter 11/2015